太离谱！百万房产一夜成为泡影！

众所周知，房产在家庭的个人资产中比重相当大。在房价飞涨的时代，很多人还为了完成一个家庭梦想供着高额的房贷。而当供职的公司在你离职时，以一套房作为赔偿，是快乐还是痛苦呢？今天一同来关注。

时间回到上个世纪末，杨女士和朋友共同经营着一家公司，主营业务是外贸，由于地处沿海发达城市，加之进入的时间较早，以及公司创始人团队的努力和拼搏下，公司经营的风生水起，不到两年的时间公司的价值迅速扩大，公司的业务也拓展的越来越广泛。这个时候，杨女士和朋友在观念上发生了分歧，多次发生争吵。

一天，杨女士和朋友在一起聊天，谈论到当初一起创业的日子。虽然辛苦，但是团队齐心协力，一起把公司做大做强。如今，杨女士表示自己想要离开公司。经过几番协商，朋友决定把公司之前在上海买的一套房子送给杨女士，然后再给一笔现金作为补偿。杨女士同意之后与公司签了协议，并办理了辞职。

杨女士和公司在签订相关协议后，公司经过股东会后一致同意了补偿方案，按照约定把现金支付给了杨女士，房子也交付给了杨女士使用，也作为对杨女士离职的补偿和奖励，但由于种种原因，那套房子一直没有办理过户。

杨女士将房子出租给别人，也一直没有过于关心过户的事情，在杨女士心中，反正房子都在她手上，公司也签了协议的，不会有什么问题。时间转眼就来到了2016年，杨女士听说这个小区将来可能会拆迁，杨女士这下急了，打算去办房产证，结果去登记大厅一问，才突然听说，房子被司法查封了。

在工作人员的讲解下，杨女士才知道，原来公司把房子给她的时候，也没有办房产证，也就是说，房子相当于还在开发商名下，因为公司把房子给她了，就也没想起这事儿。结果2000年左右，因为开发商对外欠款太多，被债主起诉到法院了，法院查封了开发商名下的房产。得知这一情况后，杨女士赶紧找律师咨询。

杨女士和律师通过公布的案件信息了解到，开发商的房子是被一家叫做祥瑞资产公司查封了，杨女士就到祥瑞公司了解情况。

杨女士表示这套房是原来的公司在92年买的，购房款总价是450万，当时给了430万，还有20万合同约定是办下产权证再交。但是公司早就把房子给她了，而且有相关的协议。

在律师的建议下，杨女士向查封房子的法院提起了执行异议之诉，请求解除对于她房子的查封，同时杨女士愿意支付剩余的20万房款，在法官调查了双方的证据后，支持了杨女士的决定解除了查封，杨女士也及时的找到了自己以前供职的公司，双方配合完成了过户。

【文中人物均系化名】

解读嘉宾

四川运逵律师事务所

律师 王一乔

案例中公司给了杨女士一套房和部分现金

其方式和操作程序是否符合法律的规定？

实践中公司大股东经常以其处于绝对控制地位而将公司的财产用于支付个人债务，从而很容易导致公司与股东的财产混同，财产混同的法律后果就是可能对公司的债务承担连带清偿责任。

公司出售或者转让资产的决定，应当由公司股东会决定。如果公司的大股东在未经公司批准的情况下，将公司的财产转移给第三方时，交易对方有义务审查公司是否召集了股东会，股东会决议成立的条件是否符合《公司法》和《公司章程》的规定，股东会议决议通过的记录是否由全体股东签字。交易对方不能仅仅根据法人代表的认可或者仅凭公司的印章就确信其效力，否则即使进行有价转让也可能引起转让行为无效。

这个案例中，公司创始人要求杨女士退出公司，提出将公司购买的房子给杨女士，这个决定通过了公司股东会议，属于公司股东的共同决议，在和杨女士的协议上公司及法定代表人均签章确认，因此是有效的，但是公司和杨女士均须注意按照法定的程序完成物权的转移和按照国家的规定缴纳相关的税款。

案例中公司把房子给杨女士的行为

在法律上的定义是什么？

公司把房子给杨女士的行为，属于法律上的赠与，也就是说公司和杨女士之间签订的合同实际上为一个赠与合同，《民法典》第657条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”以及《民法典》第658条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”公司将房子给杨女士的赠与行为在将房子过户给杨女士之前是可以撤销的，因此其实杨女士是存在很大风险的，所幸，公司没有撤销这个赠与行为，并且按照约定给杨女士办理了相关手续。

开发商未给公司办理产权证，房屋所有权也未发生变动

商品房购买合同是否无效？

不是的。商品房购房合同是债权，而房屋的所有权是物权。虽然开发商未给公司办理产权证，所有权没有发生转移，但是物权法对债权和物权采用的是二分法，简单点说就是，虽然所有权没有发生变动，但是并不会影响购房合同的效力，购房合同是否有效要看该合同是否有无效的事由（比如，开发商是否取得预售许可）；如果开发商没有按照合同约定或者法律规定给公司办理产权证，那公司承担的是违约责任，公司可以要求其赔偿。

什么是执行异议之诉？

执行异议之诉是指在法院强制执行过程中，对执行标的物享有实体权利的案外人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。在本案中，杨女士是执行标的物（房屋）的实际占有人，享有实体权利，因此她可以提起执行异议之诉。在今天，随着依法治国理念的不断普及，在执行过程中提出执行异议之诉的情况并不鲜见，甚至出现通过签假合同而虚构为房屋承租人而向法院提执行异议以达到阻止法院司法拍卖房屋的情况。

购买开发商的房子符合哪些条件才能对抗司法查封？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。